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领地集团IPO隐患:百亿负债需2年内偿还 旗下多公司被罚

索菲亚股票  4月20日,在引入许晓军、姚科等明星职业经理人后,川派房企领地控股集团有限公司(简称“领地集团”)向资本市场发起冲击。

索菲亚股票  4月9日晚间,领地集团向港交所提交招股说明书,独家保荐人是建银国际。领地集团的这份招股书,是其首次将“家底”展现在公众面前,不仅有高速增长的业绩,也有负债高企、不合规事件频发等一系列隐忧。

  “全国化”:逾六成项目仍位于四川

  领地集团于1999年4月在四川成立。在招股书中,领地集团提到,已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局。截至2020年2月29日,领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目,涉及总土地储备为1331.45万平方米。不过,其中57个项目位于四川省,占比超过了63%。

  从财务数据来看,2017年-2019年,领地集团分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元;分别实现利润净额6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。以此计算,领地集团2019年的收益和利润净额同比增幅分别为67.66%和29.73%。

  不过,领地集团的净利率却出现了逐年下滑,2017年-2019年这个数据分别为12.2%、11.5%和8.9%。同花顺索菲亚股票IFind统计的数据显示,在159家港股上市房企中,有超过百家2019年的净利率在10%以上。

  此外,领地集团的毛利率2019年是27.8%,与上年同期相比下降了近8个百分点。领地集团表示,这主要是因为个别不同的项目毛利不同,且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

  “扩规模”:计划2020-2021年实现千亿

  与多数房企类似,领地集团对规模的诉求也十分强烈。2019年4月,在20周年品牌发布会上,领地集团称将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻,力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标,最终在2020-2021年实现千亿战略的新跨越。

  不过,从第三方机构披露的数据来看,领地集团距离千亿规模还有较大的距离。克而瑞披露的数据显示,领地集团2019年全口径销售金额为247.3亿元,行业排名第96;而2018年的流量销售金额为235亿元,行业排名第92。有房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示,对比目前销售规模,领地集团想在明年飞跃至千亿,恐怕有不小难度,这对公司的运营模式、现金流和人才储备等都是极大的挑战。

索菲亚股票  近年,领地集团也进行了一系列与规模追求相匹配的动作,比如积极进行人员架构调整。2019年8月,金科地产前品牌总经理姚科加盟领地集团,任助理总裁兼品牌总经理;2019年12月,原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。

索菲亚股票  与此同时,领地集团也开始加强对外合作。今年3月18日,领地集团与大发地产签署合作协议。据了解,大发地产的房地产开发业务涉足长三角城市群、粤港澳大湾区、中部城市群、成渝城市群等。

索菲亚股票  “加杠杆”:资产负债比率达140%

  走在规模扩张路上的领地集团,也同样采取了“加杠杆”的方式。招股书显示,2017-2019年末,领地集团的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,净资产负债比率分别为60%、110%和140%。

  对于净资产负债比率的增长,领地集团给出的解释是,与银行及其他借款的增长大致相符,主要是为应对业务扩张引致的融资需求。数据显示,领地集团的融资利率一路走高,2017-2019年加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%;银行及其他借款利息分别为3.89亿元、6.69亿元和14.45亿元。

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